Pogoji poslovanja

 

V skladu s pozitivnimi določbami Zakona o posredovanju v prometu z nepremičninami (NN 107/07, 144/12, 14/14, 32/19) družba Hermes nekretnine d.o.o., s sedežem v Zagrebu, Prilaz Slave Raškaj 10, OIB: 11387134576, ki jo zastopa direktorica Maruša Markulin Raič,

 

(v nadaljevanju: Posrednik),

 

v Zagrebu dne 15. aprila 2024 sprejema naslednje

 

SPLOŠNI POSLOVNI POGOJI

 

(v nadaljevanju: Splošni pogoji)

 

Splošne določbe

 

Člen 1

 

Splošni poslovni pogoji posrednika v prometu z nepremičninami urejajo poslovni odnos med Posrednikom in fizično ali pravno osebo (v nadaljevanju: Naročnik), ki s Posrednikom sklene pisno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: Pogodba o posredovanju).

Splošni pogoji so sestavni del Pogodbe o posredovanju, sklenjene med Posrednikom in Naročnikom.

Z podpisom Pogodbe o posredovanju Naročnik potrjuje, da je seznanjen z vsemi določbami Splošnih pogojev Posrednika in se z njimi strinja, tudi v primeru angažiranja agentov Posrednika.

Z dostopom do spletne strani www.hermes-nekretnine.hr obiskovalec izraža svoje soglasje z vsemi določbami Splošnih pogojev.

 

Pomen izrazov v Splošnih pogojih

 

Člen 2

 

Posamezni izrazi v smislu Zakona o posredovanju v prometu z nepremičninami in teh Splošnih pogojev imajo naslednji pomen:

• Posrednik v prometu z nepremičninami je gospodarska družba, samostojni podjetnik ali obrtnik, registriran za opravljanje dejavnosti posredovanja, s sedežem na ozemlju Republike Hrvaške. Posrednik je lahko tudi subjekt s sedežem v državi podpisnici Sporazuma o Evropskem gospodarskem prostoru.
• Agent za posredovanje je fizična oseba, vpisana v register posrednikov v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: Agent).
• Posredovanje v prometu z nepremičninami pomeni dejavnosti Posrednika, ki vključujejo povezovanje Naročnika s tretjo osebo ter pogajanja in pripravo za sklenitev pravnih poslov glede določene nepremičnine, zlasti pri nakupu, prodaji, menjavi, najemu itd.
• Nepremičnina so zemljišča z vsem, kar je trajno povezano z zemljo na površju ali pod njo, v skladu z določbami zakonodaje.
• Naročnik je fizična ali pravna oseba, ki s Posrednikom sklene pisno pogodbo o posredovanju (prodajalec, kupec, najemnik, najemodajalec itd.).
• Tretja oseba je oseba, ki jo Posrednik želi povezati z Naročnikom z namenom pogajanja o sklenitvi pravnega posla glede določene nepremičnine (v nadaljevanju: Tretja oseba).
• Pogodba o posredovanju je pisni dokument, s katerim se Posrednik zavezuje poiskati in povezati Naročnika z osebo za sklenitev določenega pravnega posla v zvezi z nepremičnino, Naročnik pa se zavezuje plačati Posredniku dogovorjeno posredniško provizijo, če bo pravni posel sklenjen.
• Pogodba o izključnem posredovanju je pisni dokument, s katerim se Naročnik zavezuje, da ne bo angažiral nobenega drugega posrednika za isti posel. Če Naročnik med trajanjem te pogodbe sklene posel z drugim posrednikom, za katerega je bil že dan nalog izključnemu posredniku, je dolžan temu posredniku plačati dogovorjeno provizijo in morebitne dodatne stroške. Posrednik mora Naročnika posebej opozoriti na pomen in pravne posledice te klavzule.
• Posredniška provizija je znesek, ki ga je Naročnik dolžan plačati Posredniku za opravljeno storitev posredovanja.

 

Ponudba nepremičnin

 

Člen 3

 

·       Ponudba nepremičnin Posrednika temelji na pisnih in/ali ustnih podatkih, prejetih od lastnikov nepremičnin, ki se ponujajo za prodajo, zakup ali najem, ter na podatkih iz pisnih in/ali ustnih navodil Naročnika.
Naročnik je dolžan Posredniku zagotoviti popolne in točne podatke ter veljavne in resnične listine, povezane s kakovostjo, zakonitostjo, lastništvom in drugimi stvarnimi pravicami na nepremičnini, in nosi polno odgovornost za resničnost vseh podatkov o nepremičnini in osebnih podatkov, posredovanih Posredniku.
Naročnik priznava in sprejema, da je izključno odgovoren za posledice kršitve navedenih določb kot prodajalec, zakupodajalec ali najemodajalec.
Naročnik se zaveda možnosti napak v opisu in ceni nepremičnine ter možnosti, da je oglaševana nepremičnina že prodana, oddana ali da je lastnik od prodaje odstopil – za te primere Posrednik ne odgovarja.
Ponudbe in obvestila mora Naročnik varovati kot poslovno skrivnost in jih lahko posreduje tretji osebi samo s pisnim soglasjem Posrednika.
Če je prejemnik ponudbe že seznanjen s ponujeno nepremičnino, mora o tem brez odlašanja, najpozneje pa v roku 24 (štiriindvajset) ur obvestiti Posrednika pisno po elektronski pošti, faksu ali priporočeno. V nasprotnem primeru je dolžan v celoti izpolniti pogodbene obveznosti do Posrednika.

 

Obveznosti Posrednika

 

Člen 4

 

·       Ob sklenitvi pogodbe o posredovanju se Posrednik zavezuje, da bo z dolžno skrbnostjo opravil zlasti naslednje naloge:
• Iskati in vzpostaviti stik med Naročnikom in tretjo osebo,
• Seznaniti Naročnika s povprečno tržno ceno podobne nepremičnine,
• Pridobiti in preveriti listine, ki dokazujejo lastništvo ali stvarno pravico na nepremičnini,
• Opraviti potrebne aktivnosti za trženje nepremičnine, jo oglaševati in izvajati druge dogovorjene naloge, ki presegajo običajno predstavitev, s pravico do posebej dogovorjenih stroškov,
• Omogočiti ogled nepremičnin,
• Posredovati pri pogajanjih in si prizadevati za sklenitev pogodbe ali predpogodbe (če je tako dogovorjeno),
• Varovati osebne podatke Naročnika in po pisnem nalogu tudi podatke o nepremičnini kot poslovno skrivnost,
• V primeru zemljišča preveriti namensko rabo po prostorski zakonodaji,
• Obvestiti Naročnika o vseh pomembnih okoliščinah glede nameravanega posla, ki so mu znane ali bi mu morale biti znane,
• Izvesti dodatna pogajanja in pripravljalna dejanja za sklenitev pravnega posla.

·       Če Posrednik v dogovoru z Naročnikom opravlja dodatne storitve, se te posebej dogovorijo, vključno z vrsto in višino stroškov.
Posrednik ne odgovarja za neizpolnitev obveznosti Naročnika ali tretje osebe iz posredovanega pravnega posla.

 

Vzpostavitev stika s tretjo osebo / nepremičnino

Člen 5

 

Šteje se, da je Posrednik omogočil stik Naročnika s tretjo osebo (fizično ali pravno), če je:

• Naročnika osebno odpeljal ali ga napotil na ogled nepremičnine,
• organiziral srečanje z namenom sklenitve pravnega posla,
• Naročniku posredoval ime, kontaktne podatke ali lokacijo nepremičnine,
• Naročniku posredoval ponudbo ali e-pošto z informacijami o nepremičnini ali lastniku,
• na kakršen koli način omogočil stik s tretjo osebo brez dvoma o njeni identiteti.

Če je Naročnik že seznanjen z nepremičnino ali tretjo osebo, mora o tem nemudoma obvestiti Posrednika pisno po e-pošti ali priporočeno. V nasprotnem primeru se šteje, da je stik vzpostavil Posrednik.

 

Obveznosti Naročnika

Člen 6

 

S podpisom pogodbe o posredovanju se Naročnik zavezuje zlasti:

• obvestiti Posrednika o vseh pomembnih okoliščinah in predložiti točne podatke in dovoljenja,
• predložiti dokazila o lastništvu in opozoriti na vse bremena,
• omogočiti ogled nepremičnine,
• posredovati ključne podatke (opis, cena),
• plačati dogovorjeno provizijo po sklenitvi pogodbe ali predpogodbe,
• če je dogovorjeno, povrniti dodatne stroške,
• pisno obveščati o vseh spremembah v zvezi s poslom.

Ni dolžan skleniti pogodbe, a če ne ravna v dobri veri, odgovarja za škodo in stroške (vsaj 1/3, največ v višini provizije).

Z podpisom jamči, da je oseba, za katero se izdaja, sicer odgovarja za povzročeno škodo.
Potrjuje, da je prostovoljno predal osebne podatke (vključno z OIB) za identifikacijo in sklepanje posla.
Zavezuje se tudi posredovati vse podatke, potrebne za skladnost z Zakonom o preprečevanju pranja denarja.

 

Anonimni naročnik

Člen 7

 

Posrednik, ki opravlja storitve za naročnika, ki želi ostati neimenovan, ni dolžan razkriti njegove identitete tretji osebi do sklenitve pravnega posla.

 

Posredniška provizija

Člen 8

 

Provizija, ki jo naročnik plača za posredovanje pri prodaji/kupu nepremičnine, znaša 3 % od dogovorjene kupnine, razen če ni drugače dogovorjeno v pogodbi.

 

Pravica do provizije

Člen 9

 

Posrednik pridobi pravico do provizije s sklenitvijo pogodbe, razen če je dogovorjeno drugače (npr. ob sklenitvi predpogodbe).
Za zamude se obračunavajo zakonske zamudne obresti.
Vnaprejšnje plačilo provizije ni dovoljeno.
Dodatne storitve se zaračunajo po dejanskih stroških, če so posebej dogovorjene.
Po prekinitvi pogodbe ima posrednik še 12 mesecev pravico do provizije, če pogodba z izvorom iz posredovanja naknadno nastane.
Pravica velja tudi za zakonca, sorodnike ali povezane osebe naročnika, če z isto tretjo osebo sklenejo pravni posel.
To velja tudi za pravne osebe, ki jih ustanovi naročnik ali povezana oseba, ali kjer te osebe delujejo.

 

Člen 10

 

Provizija ne vključuje naslednjih stroškov:
sodni prevodi, sodne takse, notarske storitve, izpiski iz zemljiške knjige, kataster, identifikacijski dokumenti, gradbena/uporabna dovoljenja in druga dokumentacija.
Naročnik mora posredniku pravočasno dostaviti dokazila o plačilu. Če dokumentacijo pridobi posrednik, mora naročnik stroške povrniti v 8 dneh.

 

Sodelovanje z drugimi posredniki

Člen 11

 

Posrednik je pripravljen sodelovati z drugimi posredniki, ki spoštujejo osnovna etična načela (npr. brez lažnih podatkov, blatenja konkurence, zavajajočih ocen ali osebne promocije na račun drugih).

 

Pogodba o posredovanju nepremičnin

Člen 12

 

S pogodbo o posredovanju se Posrednik zaveže, da bo iskal in povezal Naročnika z osebo za pogajanja in sklenitev pravnega posla glede prenosa ali ustanovitve pravice na nepremičnini, Naročnik pa se zaveže plačati provizijo, če bo posel sklenjen.
Pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki in za določen čas.
Vsebuje naj podatke o Posredniku, Naročniku, vrsti in bistvu posla, višini provizije in morebitnih dodatnih stroških, če Posrednik opravi dodatne dogovorjene storitve.
Pogodba lahko vsebuje tudi druge podatke (npr. pogoje plačila, zavarovanje odgovornosti, pogoje za izplačilo provizije ipd.).

 

Izključno posredovanje

Člen 13

 

Naročnik se lahko zaveže, da za posredovani posel ne bo angažiral drugega posrednika. Ta zaveza mora biti izrecno dogovorjena.
Če med trajanjem pogodbe Naročnik sklene posel preko drugega posrednika, mora prvemu plačati provizijo in dodatne stroške, če so nastali.
Posrednik mora Naročnika posebej opozoriti na pomen in posledice takšne klavzule.

 

Podposredovanje

Člen 14

 

Posrednik lahko pogodbo prenese na druge posrednike, če se tako dogovori z Naročnikom.
V tem primeru ostane Naročnik v razmerju le s prvotnim Posrednikom, ki mora predložiti seznam podposrednikov.

 

Prenehanje pogodbe

Člen 15

 

Pogodba za določen čas preneha s potekom roka, če v tem času ni bil sklenjen posel, ali z odpovedjo, če je to predvideno.
Če je dogovorjena možnost enostranske odpovedi brez določene odpovedne dobe, znaša ta 30 dni od prejema pisne odpovedi (priporočeno pismo).
Odpoved ne sme biti namenjena izigravanju Posrednika.
Če v 12 mesecih po prekinitvi Naročnik sklene posel kot posledico Posrednikovega dela, je dolžan plačati celotno provizijo.
Naročnik mora povrniti vse dogovorjene stroške.

 

Skrbnost pri poslovanju

Člen 16

 

Posrednik mora pri posredovanju ali drugih dejanjih ravnati s povečano skrbnostjo, skladno s stroko in običaji (skrbnost dobrega strokovnjaka).

 

Oglaševanje nepremičnin

Člen 17

 

Posrednik mora ob oglaševanju nepremičnin v javnih medijih (tiskanih, elektronskih), v svojih prostorih ali na drugih dovoljenih mestih navesti svojo firmo.

 

Zavarovanje odgovornosti

Člen 18

 

Posrednik mora pri zavarovalnici v Republiki Hrvaški skleniti in obnavljati zavarovanje odgovornosti za škodo, ki bi jo lahko povzročil Naročniku ali tretjim osebam pri opravljanju posredovanja.
Najnižja zavarovalna vsota znaša 200.000,00 HRK na škodni dogodek oziroma 600.000,00 HRK za vse zahtevke v eni zavarovalniški leti.
Posrednik se lahko zavaruje tudi pri zavarovalnici v državi članici EU ali EGP.

 

Varovanje poslovne skrivnosti

Člen 19

 

Posrednik mora varovati kot poslovno skrivnost vse podatke, ki jih izve med posredovanjem, in se nanašajo na Naročnika, nepremičnino ali povezane posle.
Če Posrednik krši to dolžnost, mora prizadetim osebam povrniti škodo.
Razkritje informacij ni kršitev, če je bilo nujno za izpolnitev pogodbe in je bilo naslovljeno na osebe, ki jih je Posrednik želel povezati z Naročnikom.

 

Končne določbe in reševanje sporov

Člen 20

 

Za razmerja, ki niso urejena s temi Splošnimi pogoji ali pogodbo o posredovanju, veljajo določbe Zakona o posredovanju v prometu z nepremičninami in Obligacijskega zakonika.

 

Ti Splošni pogoji začnejo veljati z dnem sprejema in veljajo do sprejetja novih.
Morebitne spore bosta stranki skušali rešiti sporazumno, v nasprotnem primeru je pristojno stvarno sodišče v Zagrebu.